电梯设备的技术含量较高，要搞好电梯设备的管理，首先要了解电梯的基本结构和使用性能，能根据电梯的性能确定出适宜电梯的管理方案。
一、电梯设备概述
电梯设备是高层建筑中垂直方向的有效运输设备。电梯是靠电力拖动的一个可以运载人或物的轿厢，在建筑井道中的导轨上作垂直的升降运动的设备。电梯一般由五部分组成：井道和机房、传动部分、升降部分、安全装置、控制部分。
(1)井道和机房
井道和机房是电梯正常运行所要求的房屋建筑部分。井道由围壁、顶板及底坑围成一个容纳电梯轿厢和对重的有限空间，在每个层站开有出、入口。机房用来安装曳引机、电控屏、限速器等。机房可以设置在井道的顶部，也可设置在井道底部。设置在井道底部时称为曳引机下置式，该方式的电梯结构较复杂，对井道尺寸要求大，所以只有在机房无法顶置时采用。机房必须有足够的面积、高度、承重能力及良好的通风条件。顶板上是机房的情况下，它是值班工人工作的地方。所以顶板都是封闭型的，将井道与机房完全隔离。底坑一般深入地面，用于安装缓冲器、限速器钢丝绳张紧装置。因为深入地面要求有排水设施。
(2)传动部分
传动部分即曳引机，主要由电动机和钢索组成。一般安装在机房的顶部，它通过钢丝绳牵引轿厢及对重。曳引机由蜗轮减速箱、绳轮、电机、靠背轮、抱闸、底座等组成。高速无齿轮直流电梯曳引机，由电机直接带动绳轮，无减速箱装置，其余部件相同。
(3)升降设备部分
升降设备部分包括轿厢、对重、门厅和导轨。轿厢是容纳物体和乘客的箱体，对重是用来平衡轿厢重量的。门厅是每一层楼的电梯门口装的门，门上有机械锁和电气接点。客梯多采用自动开关门，是由轿厢门上的开门刀带动厅门上橡皮轱辘来完成的，而轿厢门是由轿厢门上的开关门装置驱动的。导轨是轿厢上下移动所走的轨道。
(4)安全装置
安全装置由降速装置和电气安全设备组成。降速装置主要有限速器和缓冲器。限速器是控制轿厢速度的设备。当轿厢达到极限速度时，轿厢限速器开始动作，并作用于安全钳上迫使它夹住导轨，刹住轿厢。缓冲器是电梯的最后安全保护。它安装在电梯井道底坑内，位于轿厢和对重的正下方。当电梯向上或向下运动中，由于钢丝断裂、抱闸制动力不足或者控制系统失灵而使轿厢超越终端层站时，缓冲器则起到缓冲作用，避免电梯撞底或冲顶，确保乘客的安全。电气安全设备是指电梯控制系统中实现安全保护的电气元件。根据国家标准ＧＢ7588和ＧＢ10058中的规定，对电梯供电电源、轿厢超速、轿厢上下端站及极限位置、厅门锁与轿厢门的电气连锁以及所有电气设备外壳接地等方面必须实行电气保护。电气安全装置通常包括：
①设置在机房内的电梯主开关，可切断轿厢照明及通风、轿顶电源插座、火灾报警、机房和滑轮间照明以及井道照明等全部供电电路。
②熔断器和热继电器用作曳引电机的短路及过负荷保护。
③相序继电器作断相和错相保护。
④称重装置可作电梯的超重保护。
⑤行程开关是电梯运行端站减速及端站限位保护。
⑥电梯门安全触板带动连锁开关或光电传感器、感应式近门传感器，控制开关门电机，防止电梯夹人、夹物。
⑦电梯所有金属设备外壳接地，以防触电事故。
(5)控制部分
控制部分主要指电气控制设备和必要的线路。电梯的操纵控制系统结构及其控制方式标志着我国电梯的发展水平，我国目前使用的电梯按其操纵方式分类有按钮控制电梯、信号控制电梯、集选控制电梯、并联控制电梯、程序控制电梯及智能控制电梯等。
①按钮控制电梯。其操纵箱内装有启动按钮、应急按钮、开关门按钮、警铃按钮等按钮组和照明开关、钥匙开关、通风开关、检修开关和显示楼层与方向的指示灯。
②信号控制电梯。除具有自动平层自动开门动作外，还具有内外选层、自动定向、顺向截车等控制能力。该类电梯有司机操作。
③集选控制电梯。目前物业部门管理的客梯主要采用集选控制方式。集选控制方式的电梯具有自动平层、自动开门、自动掌握停站时间、内选外呼信号的登记与消除、顺向截梯以及自动换向等功能。下集选控制电梯用于无司机交、直流电梯，基本工作状态与集选控制电梯相同，只是厅外向下招呼信号才予答应。④并联控制电梯。该种电梯是电梯群中的最简单方式，只适合于两台电梯的协调控制管理。它是按预先设定的调配原则，自动的调配某台电梯去答应某层的厅外召唤信号
⑤程序控制电梯。使用于同一建筑物内有三台以上电梯，而且位置比较集中的电梯群的控制和管理。为了提高电梯的运行效率和充分满足楼内客流量的需要，尽可能的缩短乘客的候梯时间，对电梯群的运行状态进行自动程序控制。
⑥智能群梯。该种电梯采用先进的控制理论、先进的传动和控制技术，使电梯在运行过程中具有安全、快速、准确、平稳的特性，使乘客具有舒适感和享受感。全微机化电梯的开发和使用是电梯的发展趋势。全微机化电梯是指电梯的传动系统及控制系统实现微机化控制的电梯，必将满足人们对电梯的高质量、高水平、高标准的要求。
二、电梯管理概述
电梯设备的管理是物业管理公司为确保电梯的正常安全运行，而进行的一系列有目的的管理活动。电梯能否正常安全可靠运行直接影响高层住宅区(或大厦)人们的生活和工作质量。所以，在物业管理中电梯的管理占有重要地位。
电梯设备管理主要包括电梯设备的安全管理、运行管理、维修管理等内容。电梯设备的安全管理主要包括：电梯使用安全教育、安全措施，电梯困人的援救管理等。电梯设备的安全管理好坏直接影响电梯管理人员和电梯司乘人员的安危，所以电梯设备的安全管理居物业管理的首要地位。电梯的运行管理主要包括：规范电梯的日常管理工作，以保证电梯设备的正常运行。
电梯设备的维修管理是规范电梯的维护保养工作，使电梯各项性能指标达标，消除电梯的故障隐患，以减少运行费用。