在中小型国有企业改革过程中，实行财产租赁和实行租赁经营都是过渡性的做法。企业的主管部门或企业本身为了发挥闲置资产的效益，往往把企业的部分或全部厂房、设备出租，此谓财产租赁。为了寻找更高明的经营者及更灵活的经营方式，企业的主管部门或所有者，往往把企业经营权出租或把企业的分厂、车间的经营权出租，促使企业经营取得更好效益，此谓租赁经营。由于两者的出租都涉及企业的厂房、设备等，研讨实践中如何加以区别具有法律意义。企业财产租赁合同是指出租人将某一特定的企业财产在一定期限内交付给承租人使用、收益，承租人按照约定支付租金并按期返还企业财产的合同。企业租赁经营合同是指在不改变企业性质的情况下，实行所有权与经营权相分离的原则，出租人将某一特定的企业在一定期限内按照一定的条件移交给承租人自主经营、收益，承租人按约定支付租金并按期返还企业的合同。两者在合同主体、合同标的、合同内容及法律适用上都有所区别。
一、合同的标的物不同。企业财产租赁合同的标的物仅仅为企业财产，包括动产、不动产，通常为厂房、设备、车辆等，一般是有形的财产。而企业租赁经营合同的标的物是企业的经营权，包括企业的生产权、销售权、管理权等，企业经营所依托的厂房、设备当然也在租赁之列。此外，与企业经营权有关的商誉、商标、专利等无形财产通常也包括在租赁标的物之中。因此，这种合同也可以称为经营权租赁合同。
二、对出租人的要求不同。企业财产租赁合同的出租人一般为企业本身，当然也不排除企业的所有者为企业财产出租人。企业的财产出租并不改变财产所有权，也不影响出租企业本身作为权利主体的继续存在。一旦出现权利受侵害的情况，企业作为权利主体可以依法主张其权利。而企业租赁经营合同的出租人应为企业的所有者，对于国有企业来说，应为有权代表国家行使所有者权利的部门，不能是企业本身。这是因为，在企业租赁经营合同中，租赁的标的物为被租赁企业的经营权，一旦企业租赁经营成立，承租人就成了企业的经营者，从而使被租赁企业本身实际上也成为合同标的物，只有企业的所有者才有权决定该企业是否出租及与承租人协商双方权利义务。当然，在企业将部分车间、分厂出租经营的情况下，企业是可以成为出租人的。
三、对租赁物使用收益的方式不同。无论是企业财产租赁或者企业租赁经营，承租人在占有原企业的厂房、设备后，一般都要对厂房、设备进行使用，组织生产，使之发挥效益。对于企业财产租赁的承租人来说，由于他只租得企业财产，并未获得企业经营权，因此，他不能以出租企业的名义进行经营，而必须另行申请企业登记以取得经营权。即使企业财产租赁的承租人是企业法人，由于他使用别人的场所经营，超出了自身原登记的经营地点范围，甚至超出了自身原登记机关管辖的地域范围，也只有重新办理登记才能开展经营。对于企业租赁经营的承租人来说，由于他租赁的是企业已经存在的经营权，因此，无须重新办理企业登记即可以所租赁企业的名义开展经营活动。但由于承租人委派的负责人应当担任所租赁企业的法定代表人，以取代该企业的原法定代表人，因此应当办理法定代表人变更登记手续。
四、对租赁物债权债务的享有和承担不同。无论是企业财产租赁还是企业租赁经营，出租的企业在出租前总是存在债权债务的，承租人在承租后开展经营期间也会产生新的债权债务，但承租人对与租赁物相关的债权债务的享有和承担方式完全不同。（1）对于企业财产租赁合同的双方，出租企业财产的债权债务与承租人无关，所出租的财产如果已设定抵押权，承租人对抵押权亦不承担义务，但出租人应当把财产抵押情况及租赁情况告知承租人和抵押权人。承租人在使用租赁物期间产生的债权债务亦与出租人无关，承租人无权以租赁物清偿租赁期间的债务，承租人的债权人亦不能因债权系承租人在使用租赁期间发生的为由对该租赁物主张权利。（2）租赁经营合同双方对所租赁企业债权债务的享有和承担，有对外和对内的区别。对于外部的债权人和债务人来说，作为租赁经营合同标的物的企业无论在出租前或出租期间，只要是以企业名义产生的债权债务，均由企业享有和承担，这是企业法人作为民事主体、市场主体所必然享有的法律权利和承担的法律义务。对于租赁经营的合同双方内部，则可以对企业在租赁前和租赁期间产生的债权债务的享有和承担，按照公平原则、诚实信用原则作出约定，这种约定对租赁经营合同的双方均有约束力，但不得对抗企业的外部债权人。
五、适用的法律规范不同。企业财产租赁合同系约定平等民事主体之间财产关系的合同，属于民法调整范围。1981年制定的经济合同法第二十三条、第三十九条专门对财产租赁合同作出规定。1999年制定的合同法第十三章则以整章对租赁合同作出了规定，企业财产租赁合同应受合同法的规范。而企业租赁经营合同是否属于平等主体之间的合同，是否属于民法调整的范围呢？笔者认为，企业租赁经营合同应不属于合同法的调整范围，目前我国对企业租赁经营的规定是国务院于1988年6月5日发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》，依该条例第三十八条的规定，集体所有制工业企业的租赁经营活动也属于其调整范围。