摘要：如何才能保证设备正常运转是物业管理的重点与难点。本文从设备的重要性、设备管理的目标等方面入手，分析了日常巡检工作在设备管理中所起的重要作用。
物业设备管理是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。传统的物业设备管理主要是对水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备维修，具有“维持”的特点，但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统。城市中人们生活、工作在高楼大厦里，其日常生活离不开各种各样的设备，对设备的稳定运行依赖性越来越高，往往设备故障会给人们正常生活带来许多不便，因此“维持”水平上的管理已不适应现代物业管理的要求。怎样保证设备正常运转成为物业管理的重点与难点，同时也是考查一家物业公司实力的重要因素。
一、设备管理的重要性
作为物业管理企业的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存发展有着重要意义。如果物业设施一直处于良好状态，人们就能安心方便地生活和工作，管理企业也能被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。
设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。
二、设备管理目标
管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设备管理的好坏。如果一台设备能被正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能保持设备的完好，延长设备的使用寿命；相反，如果使用不当，就会降低设备的有效利用率，缩短设备的使用寿命，严重时还会引起设备事故，造成设备的损坏或报废。
三、设备管理的巡检方法
目前，我国物业管理企业中直接从事设备管理的人员大多文化水平较低，许多技术人员是农民工，这些人有着丰富的实际操作经验，但受文化水平所限，学习能力较差。这与现代化高智能楼宇要求的高素质管理人才差距较大，而且这个缺口日渐扩大。
设备再先进也离不开人的细心维护，俗话说：“三分维修，七分保养”，一般设备在发生故障之前都有许多症状表现，这些表象如果被运行人员及时发现，及时处理，即可把故障“大事化小，小事化无”，做到防患于未然。当然要做到这些，就需要设备主管人员在管理上下工夫。因此除了专业培训以外，制定详实可操作的巡视巡检方案对设备维护可谓有百利而无一害。而且可以有效地弥补基层工作人员在技能上的差距。
笔者曾多年从事设备管理工作，近两年考察了北京几家颇具实力的物业公司后，更是感觉到良好的设备管理，离不开完备的巡检工作，有效的巡检对设备安全运行可起到事半功倍的作用。设备巡检方案应该全面覆盖辖区内所有设备设施，对可能出现的问题尽量做到预判预知，把故障解决在萌芽状态。这项工作实际操作起来并不太难，只要做好详细的基础工作，制定出切实可行的方案，操作人员经过适当培训就可上岗，但工作重复性较高，需要有较强的责任心。依据笔者自身的工作经验和考察结果，笔者认为要建立巡检方案一般有以下几个步骤：
1、设备摸底
基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。条件允许的话，可以充分利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。
设备的基础资料包括：
（1）设备的原始档案：①基本技术参数和设备价格；②质量合格证书；③使用安装说明书；④验收资料；⑤安装调试及验收记录；⑥出厂、安装、使用的日期。
（2）设备卡片及设备台帐：设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡