余家乐
摘要：物业设备的分类方法较多且不统一，为使物业设备保持正常的使用功能和状态，应对其进行科学、合理的分类。本文仅就居住物业的设备进行一级和二级分类，从设备分类与物业管理基本目的相符的角度，在基础、生活和安全三方面系统阐述了基于物业管理的设备分类法
关键词：物业；设备；分类；基础；生活；安全
中图分类号：F273.4文献标识码：B
本文所称的设备，是指与房屋建筑相配套的机器、设施、装置、仪器、管线及机具等在使用过程中基本保持原有实物形态的物质资料。它在物业中是固定资产的主要组成部分，是实现物业使用价值不可或缺的要素之一。由于设备管理是物业管理的重要内容，而设备分类又是设备管理的基础性工作，因此，为了使物业设备能够保持正常的使用功能和状态，应对其进行科学、合理的分类。
在设备管理中，通常还要进一步地分类，以适应管理需要。如空调系统本身是物业设备的一级设备系统，其二级设备系统为集中式、半集中式和分散式空调系统。如果集中式空调系统再细分类别，则可按冷水机组形式分为离心式、活塞式和螺杆式等。具体分类到几级应视实际管理情况和管理效果而定。
目前，对物业设备的分类还没有统一的方法，下面介绍一些较为常见的物业设备分类。
1．建设部房地产业司按是否为电气工程设备，将房屋设备分为房屋建筑设备和房屋建筑电气设备两大类。
2．一些出版物按设备的传播介质，将房屋设备分为给排水设备系统、煤气设备系统、供暖供冷通风系统、电器工程设备四大类。
3．根据设备相对独立的体系，将房屋设备分为消防、安全防范、电气、电梯、制冷空调、供暖供热、通风换气、给水、排水、自备发电及照明设备等。
上述分类各有优点，如第一种按电器工程分类，简单明了；第二种按传播介质分类，也很清晰；第三种按功能系统分类，较为详细。当然，还有其它分类方法，受篇幅所限，不逐一介绍。在此提出一种新的分类思路供同行参考。
此分类方法是基于物业管理的基本目的，即“通过物业管理，营造一种使人们能切实体会的舒适和安全的生活、工作的住用氛围和环境”。物业管理的基本目的是评价物业管理是否具有现实意义的最基本价值标准，是物业管理企业开展专业化活动的实际结果。也就是说，如果实现不了这一目的，物业管理也就不成其为物业管理了。因此，这一基本目的既是广大住用人的基本要求，也是物业管理企业必须达到的基本目标。由于这一目的与物业管理企业的日常工作关系十分密切，因此，物业设备的分类也要与这一目的相适应，便于有效地进行管理，并在实现物业管理基本目的的同时，努力实现物业保值增值这一根本目的。这就是本文提出的物业设备分类方法的基本思路。据此，将居住物业中的设备分为基础、生活及安全设备三大类。
一、基础设备类
基础设备是指为人们提供基本生活和工作的物质条件，为其他设备提供主要能源的各类设备系统总和。对居住物业来说，基础设备包括供配电及供水两类设备系统。
1．供配电系统。指将电源与用电设备联系在一起的电气设备系统总和，包括供电和配电设备两个子系统。
(1)将高压6~10kV或低压380/220V的电能输入建筑物中的电气设备组合称为供电设备系统。供电设备系统有高压、低压、自备发电机组供电三种形式。
(2)将输入建筑物中的电能经配电装置分配给各个用电设备的电气设备组合称为配电设备系统。包括进线柜、计量柜、分配柜、连接柜及母排等。
2．供水系统。指满足住用人及其他设备系统对水量、水压及水质等要求的各类给水设备总和。供水设备系统有市网供水和二次供水两种形式。
二、生活设备类
生活设备是指与物业住用人生活舒适关系密切的，并且影响物业住用人生活环境质量的各类设备系统的总和。由于生活方便寓于生活舒适，因此，生活设备类包含方便生活的舒适类设备系统。
1．电梯系统。广义的电梯包括自动扶梯和自动人行道等。具体分类可参照GB/77024-1997《电梯、自动扶梯、自动人行道术语》。居住类物业的电梯通常是指乘客电梯，一般由曳引系统、轿厢与对重系统、门系统、安全保护系统和控制系统等部分组成。
2．排水系统。指收集并排放人们生活废水和建筑物自然积水，使其到规定处的排水设备总和。通常分为生活和自然排水系统两大类。
3．停车系统。主要指与停车场所引导、控制、显示、管理有关的设备总和。
4．普通照明系统。指将电能转换成光能进行采光和布景，以满足共用居住环境要求的照明电气设备总和。照明系统按作用功能不同，分为视觉照明系统和景观照明系统。必须说明的是，将照明系统与供配电系统分离是因为两者存在着较大的区别。照明系统是消耗电能的用电设备，而供配电系统主要是传输电能的非用电设备；通常照明系统无人值班管理，而供配电系统须人值班管理。将两者分离有利于管理。
5．弱电系统。指向居住物业内部提供特定用途的弱电设备总和。包括通信设备、广播设备、共用天线设备、闭路电视系统等。随着现代物业中技术含量的增加，尤其是智能建筑的产生和发展，弱电系统将越来越复杂。
6．特殊用水系统。指提供或排放居住物业中特殊用水的设备总和。按使用功能包括景观用水、绿化用水、泳池用水、直饮水及中水系统等。
7．通风系统。指为实现排风或送风而采用的风机、风口、管道等通风换气设备总和。有全面排风、送风和送排风三种形式。按系统作用范围不同分为全面通风及局部通风系统两大类。
8．空调系统。指以空气调节为目的，对空气集中处理、输送、分配及控制其参数变化的机组、装置、管道等设备总和。按是否集中制冷分为集中式、半集中式、分散式空调系统三类。其在居住物业中均称舒适性空调。
9．供暖系统。指能供应热量，使用户室内保持一定温度，并且由热源、管网和散热设备组成的设备总和。按热水循环动力分为机械循环系统和自然循环系统两类。
10．燃气系统。指接至城市燃气管网而形成居住物业管网，并由调压器、流量表和用气设备等组成的用户设备系统。按管道压力分为中压（A档：0.2MPa
11．智能建筑系统。指综合利用计算机、通信、自动控制等技术，并由智能化信息处理技术支撑的各类设备系统总和。按系统功能不同分为建筑设备自动化、通信网络、办公自动化及住宅自动化系统等子系统。由于智能建筑系统在我国还处于建设的初级阶段，因此，对这类设备的分类有待于进一步探索。
三、安全设备类
安全设备是指与物业住用人的人身及财产安全关系密切的各类设备系统的总和。
1．消防系统。指由火险探测、系统控制、救灾执行三大部分组成的防火灭火设备系统总和。由于消防系统庞大，技术领域广，故分类复杂。根据居住物业防火灭火方式，消防系统分为消火栓灭火、自动喷水灭火、非水灭火剂灭火和防排烟系统四大类。
2．安防系统。是安全防范系统的简称，指为防止偷盗等犯罪行为发生而设立的各类设备的总和。按防范工作的重点分为出入口管理、防盗报警、闭路监视和电子巡更系统等。
3．防雷系统。指防止带电云层对建筑物放电所引起的自然灾害，由接闪器、引下线和接地体三部分组成的设备系统。按雷电的表现形式分为防直击雷、防感应雷、防雷电波侵人和消雷器系统四类。
4．防险照明系统。指为了避免意外和防止险情的照明设备的总和。按作用不同分为航空标高灯、应急照明及疏散导向系统等。
根据物业管理的基本目的，对居住物业中的设备按舒适、安全两项目的要求进行分类，针对性强、目标明确、管理方便、分类简明，是较为科学合理的分类方法，而且当出现新设备时，可以准确地划分类别，便于管理。
参考文献：
中国物业管理从业人员岗位培训指定教材（一）．建设部房地产业司编．
韩强，魏小乐等．物业管理实用教程．上海远东出版社．