运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施与周围的环境，在房屋、居住环境的管理及物业的维修养护方面，乃至居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。它属于非盈利性社会服务行业，其服务对象是房产主、租住户。其目标是为居民提供和保持一个舒适、安全、文明的居住条件与环境。物业管理的主要产业对象是住宅小区，包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准工业厂房、仓库等。它的管理范围相当广泛，服务项目多元化，除房屋的使用及出租的管理，房屋及附属设备设施的维修养护外，还有房屋室外即住宅小区内的清扫保洁、治安保卫、交通及车辆停泊、环境绿化以及为居民生活方便的各种服务，如送奶送报、医疗保健、搬家等等，再有代表各产权人与租住人就住宅小区内的市政公共设施或房屋的有关事务与政府各部门和各公共事业公司交涉。物业管理是房地产综合开发的派生产物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式，从而培育了住房消费环节的市场。综合开发建设的住宅小区具有房屋集中，配套设施齐全，便于统一管理的优势，于是物业管理应运而生了。物业管理适应了城市房屋管理的新特点：（1）房屋产权的多元化要求管理机构的权威性；（2）住宅小区功能的多样化带来了管理内容的复杂性和多项性；（3）住宅小区设施的系统化要求管理形式的专业性和统一性；（4）住房制度改革和住宅商品化带来房屋管理的有偿性和经营性；（5）住宅小区居民生活需求的提高带来服务的综合性。物业管理单位的运营需要以法制作为保障，必须非常重视建章建制的基础建设，如制订住户手册发给各产权人和租住人，使他们知章守制，约束其在使用公共场所和设施时的行为；建立健全的管理规章和制度，做到依法管理、照章作业。物业管理大体有两种类型：委托服务型和自主经营型。（1）委托服务型物业管理。委托服务型物业管理是开发企业将开发建成的房屋分层、分单元出售给用户，一次性收回投资和利润，并组建物业管理企业对房屋进行日常的管理，完善其售后服务；或者多家产权单位将集中于一小区或地域的房产委托给房地产经营企业管理。由此可知，房屋产权不属于物业管理或房地产经营企业而归属他人所有，即物业管理或房地产经营企业只拥有经营管理权，而无产权。此类物业管理或房地产经营企业为谋得比较好的经济效益，可同时管理多幢房屋乃至几个住宅小区。其职能包括房屋及其附属设备的保养维修、治安、消防、环境卫生等服务，即通过服务为住户提供一个良好的工作、居住环境。这种服务是有偿的，按政府有关规定标准收取一定的管理费，但不以盈利为目的，基本上是收支相抵，略有微利，属于纯服务性的管理。这种委托服务型物业管理，看起来似乎无利可图，但实践证明，只要经营得法，不断拓展服务项目，经济利益还是很可观的，而且与此伴生的社会效益、环境效益也很好，因此受到各地政府的提倡和居民的欢迎。（2）自主经营型物业管理。自主经营型物业管理是开发企业建成房屋后并不出售，而交由属下的物业管理企业或为该幢房屋专门组建从事出租经营的物业管理企业，通过收取租金收回投资。收回投资后，开发企业不仅拥有了该幢物业，并可继续出租获取利润。由此可知，物业管理企业不仅拥有经营管理权而且拥有产权；不仅具有维护性管理的职能，而更为主要的是对所管物业的出租经营。它实质上是房地产开发的延续，通过物业的出租经营达到为开发公司回收项目投资和获取长效、稳定利润的目的。它的经营职责不只是将一层楼、一套单元简单地租出去，还需细心经营，根据市场的需要和变化对所管物业作出适时的更新改造，如室内装修、空间的重新分隔等，以提高物业的档次和适应性，改造与完善物业的使用条件，如电信通讯、楼层交通等，进而调整租金以反映市场价格的变化，从中获取更多的利润。自主经营型物业管理与委托服务型物业管理的差别，首先从产权上来说，前者拥有产权，后者没有。从管理上来说后者仅仅是售后服务，只需保持物业的正常使用，而前者则需要刻意制造一个良好的物业使用环境，并将房地产开发中不完善的部分根据市场的需要加以完善，创造物业的租赁条件，赢取租户。这一经营目标决定了经营型物业管理的经营方式必须是积极的、带有开拓性的，在服务住户前提下，发展一业为主、多种经营。它是开发企业为求取长期投资效益而采取的一种经营方式。虽然物业管理企业可以大体分为上述两类，但随着房地产业的发展，实事上物业管理企业并不完全机械地按照上述原则进行经营，物业管理企业往往不单纯地管理一类物业，同时兼有另一类物业管理，既有维护性的也有经营性的。物业管理的运作体系是：市房产管理局归口管理全市住宅小区管理，指导各物业管理公司的业务，并对物业管理公司资质进行审查；物业管理公司领导若干个住宅小区管理处；各住宅小区管理处取得街道办事处及公安、环卫、市政、园林等城市专业管理部门的配合实施小区管理。物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理，如清洁、保安、水电等，每个产权人或租住人只需面对物业管理企业一家，就能将所有关于房屋和居住环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门。物业管理企业可以将房屋的环境卫生承包给专业的清洁公司打扫；向专业保安公司雇聘保安人员；将小区环境绿化承包给专业绿化队，住户只需根据物价部门批准的收费标准，按管理企业的收费通知单连同租金按时一次性交付。既方便使用者，也便于统一管理。完善的物业管理还要在能力许可的条件下为住户提供多项服务，如家用电器的维修和安装、物件的搬迁等，这方面的服务项目有待于不断拓展，这种管理方式极大地提高了城市管理的社会化和专业化。其经营方式类似于房地产综合开发企业，后者是在房地产综合开发过程的组织实施者，而前者是房地产投入使用后综合管理的具体组织实施者。物业管理主要有以下优点：（1）专业化管理体制与有计划商品经济模式相一致，有利于提高城市管理的社会化和专业化程度；（2）有偿服务、多种经营的经营机制有利于经费的解决，减少了政府和主管部门的负担；（3）一家管理的模式避免了多头管理互相牵扯的弊端，有利于获得社会、环境和经济的综合效益；（4）摆脱小生产者的分散管理方式，有利于向规范化、标准化、现代化管理方式转换。因此，随着城市经济和房地产业的发展，物业管理必将取得突飞猛进的发展。